Т: (+49) 173 366 0341   Е: info@maximumestates.de

Процедура покупки недвижимости в Германии

Процедура покупки недвижимости в Германии

Заграничный паспорт, действующая виза и наличие финансовых средств - вот все, что нужно для того, чтобы стать обладателем недвижимости в Германии. Оформляется недвижимость и на физическое и на юридическое лицо, а сам процесс, при условии хорошей подготовки, займет совсем немного времени.

Кто может купить недвижимость в Германии?

Чтобы стать обладателем заветной немецкой недвижимости, не обязательно быть гражданином этой страны. Житель любой страны, в любой из федеральных земель Германии может абсолютно свободно приобрести участок земли, жилье или стать счастливым владельцем коммерческой недвижимости. Фактически, для этого достаточно иметь загранпаспорт с действующей шенгенской визой и необходимую сумму денег.

Возможна покупка и по доверенности, без загранпаспорта и выезда в Германию. В таком случае, доверенность оформляется по внутреннему паспорту. Для этого, подлинность официального документа заверяется апостилем и переводится на немецкий язык. Если покупка оформляется Покупка, которая оформляется на юр. лицо, должна сопровождать специальным документом из Торговой Палаты. Этот документ подтверждает законную деятельности компании, которая собирается приобрести недвижимость. Многие иностранные компании покупают офисы, склады и вкладывают деньги в жилье для своих сотрудников.

Земельный реестр (Grundbuch)

Первый этап покупки начинается с так называемого «ознакомительного тура», когда иностранный покупатель лично приезжает в Германию, чтобы осмотреть недвижимость, которую он планирует приобрести. Далеко не маловажным является ознакомление с «Grundbuch» (кадастровая регистрация недвижимости в Германии). Выписку из нее может получить владелец объекта, нотариус или уполномоченный риэлтор. В «Grundbuch» внесены все собственники земли (настоящие и будущие), а так же указано наличие обременительной ипотеки. Если такая имеется, то она должна быть, в обязательном порядке, удалена из «Grundbuch», когда происходит процесс переоформления прав собственности. К слову, такие расходы, ложатся на плечи продавца.

Нотариус (Notar) и риэлтор (Makler)

Риэлтор в Германии это сертифицированная и подтверждаемая государством профессия. Риэлтор обладает эксклюзивными правами на продажу данного объекта недвижимости, подкреплёнными контрактом между ним и собственником. Если такой контракт заключен, то никто другой, в том числе и сам собственник, не в праве продать объект без уплаты риэлторской комиссии. Некоторые собственники продают свою недвижимость не прибегая к услугам риэлторских агенств, но это скорее исключение из правил, ведь не каждый собственник в силах справиться с объёмом работы по поиску покупателя, которая зачастую требует и не малых финансовых затрат, а так же обеспечить полноценное юридическое сопровождение сделки. 

Процесс купли-продажи немецкой недвижимости осуществляет непосредственно нотариус. Он является независимым экспертом и защищает права как продавца, так и покупателя. Если же недвижимость приобретается через риэлторское агентство, то, как правило, риэлтор предоставляет своего нотариуса. Некоторые риэлторы предоставляют услуги сопровождения иностранных покупателей в процессе оформления покупки недвижимости, как правило за дополнительную плату. Услуги переводчика и прочий «сервис» оплачивается отдельно.

Счёт в банке Германии: оплата, сроки, ипотека

Все расчеты, которые касаются покупки недвижимости, а так же любая оплата, связанная с этой процедурой, осуществляется исключительно безналичным расчетом. Для этого, в банке открывается счет в евро. Открыть его может любой иностранец. Достаточно предъявить свой загранпаспорт, подтвердить свой фактический адрес проживания и корректно заполнить формуляры, которые выдадут в банке. После выполнения всех этих процедур — деньги можно положить на открытый счет. В договоре купли-продажи, который составляется после того как выбран объект недвижимости, прописываются условия оплаты.

Весь этот процесс контролирует нотариус. Он проверит права собственности продавца, оформит документы и, после подписания договора купли-продажи, откроет так называемый трастовый счет, на который покупатель будет обязан внести 10% от стоимости объекта. Конечно, покупатель может и передумать, но в таком случае, внесенный задаток ему вернут за вычетом административных расходов компании. В течении 4 недель покупатель обязуется положить на счет полную сумму за приобретаемый объект. Когда деньги поступают на счет, нотариус отправляет всю документацию в ведомство по регистрации прав на недвижимое имущество. По истечению двух месяцев покупатель получает на руки выписку из «земельного реестра» и нотариус переводит деньги за покупку на счет продавца.

Такая четко отлаженная процедура — исключает любой вид мошенничества и занимает 1-2 месяца. Однако, есть в Германии и еще один плюс для иностранных покупателей – ипотека на недвижимость. Это удобно тем, что сам заемщик определяет срок кредитования. К слову, размер процентной ставки (на данный момент актуально – 2-5% годовых) так же зависит от сроков кредитования. Для того, чтобы оформить кредит необходимо: 50% собственного капитала заемщика и стабильный доход, который позволит выплачивать кредит и содержать эту недвижимость. Сам же объект недвижимости должен стоить не меньше 50 тысяч евро и располагаться в относительно востребованном районе.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости

В среднем, сумма дополнительных расходов, составляет 10-12% от общей суммы. Покупатель оплачивает налог на приобретение недвижимости, нотариальные услуги, издержки на переоформление прав собственности, комиссию риэлтора:

Налог на приобретение недвижимости составляет примерно 3,5%. До тех пор, пока не произойдет его оплата и занесение в «Grundbuch» не будет произведена окончательная перерегистрация прав собственности на покупателя.
1,5% составляет стоимость услуг нотариуса и внесение изменений в земельный реестр.
Если недвижимость покупается через агентство, то комиссия риэлтора обойдется в 3-6% от суммы приобретаемой недвижимости и оплачивается она покупателем. Необходимо так же учитывать то, что комиссионные облагаются НДС в размере 19%.
Услуги переводчика, сопровождение при осмотре объекта и прочие небольшие затраты.
Если речь идёт о коммерческой недвижимости, то сюда добавляются хлопоты по регистрации бизнеса, подбору персонала, подбор компании по управлению и развитию недвижимости (если таковой ещё нет).
Ключевое отличие в приобретении недвижимости в Германии от других стран – это полная прозрачность всего процесса и главное — «зеленый свет» для иностранных инвесторов, что позволяет приобретать объекты недвижимости так же быстро и так же легко, как это могут делать немецкие граждане.

 

Недвижимость Германии

  • Почему Германия ?
    Почему Германия ? Федеративная Республика Германия - самая крупная индустриальная страна Западной Европы с…
  • Основные налоги в Германии
    Основные налоги в Германии Система налогообложения Германии насчитывает более 40 видов налога. Запутаться в их…
  • Визовый режим
    Визовый режим Для въезда в Германию необходима шенгенская или национальная германская виза.
  • Виды недвижимости в Германии
    Виды недвижимости в Германии Как известно, недвижимость делится на 2 основных типа: Коммерческая недвижимость (инвестиционные…
  • Дополнительные расходы
    Дополнительные расходы Важно не забывать, что кроме непосредственной выплаты стоимости недвижимости покупатель несет…